2019年9月17日星期二
屈建军,男,43岁,上海融力律师事务所 高级合伙人,执业律师,法律硕士,公司法方向。上海律师协会公司法委员会委员。服务崇尚:诉讼--律师胜诉收费;非诉--客户满意付费。 精力充沛,诚信善良,勤谨致远,志在千里。办案注重调查,每每出奇制胜。挑战疑难案件,化解法律风险。现担任上海多家知名房地产公司、建筑公司、知名跨国公司的常年法律顾问和专项法律事务顾问,擅长公司、房地产、知识产权等法律业务。
 
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屈建军 下家解除房屋买卖订金协议纠纷案
出处:屈建军   点击次数:6566  发布时间:2006/3/29 8:00:15
 

                屈建军 下家解除房屋买卖订金协议纠纷案
           
                吕某诉叶某、江某房屋买卖订金协议纠纷案


                              案件事实

    2005年3月9日,在上海爱建立好信房地产经纪有限公司,通过该公司业务员史某,原告吕某女士与持有被告叶某、江某卖房委托书(经过公证)的陈某签订了关于莲花南路1111弄9号1401室的购房订金协议。吕某支付订金187000元和部分购房款78000元,共计265000元。双方约定被告与开发商的预售合同作为定金协议的附件,被告承诺2005年6月底交房,同时约定由吕某从2005年3月起,代叶一峰偿还讼争房屋的银行按揭贷款,每月3100元,并将叶一峰的银行按揭卡交给了吕志明。从2005年3月起至2005年12月,吕志明代叶一峰已经偿还银行按揭款共计31000元;吕某还交纳了该房屋2005年7--9月物业费,吕某还代付了入户费、维修基金、设备运行费等费用,共计5715.26元。以上全部共计301715.28元。签订定金协议后,吕某和上海爱建立好信房地产经纪有限公司多次打电话给陈某要求交房,但陈某或是不接电话或是借故拖延;2005年10月24日,中介业务员与陈某去开发商处办理了房屋交接手续,开发商将钥匙等交给了叶某和江某的代理人陈某,陈某同时将钥匙交给了中介公司。交房当天,吕某有事没有去,吕某将5800元交与中介公司,由中介公司代吕某支付了入户费、维修基金等费用。2005年10月26日,被告叶某、江某办理了讼争房屋房地产权证之后,一直没有通知原告签订房屋买卖合同,也未通知办理过户手续。同时,陈某还一直在其它中介公司将该房屋继续挂牌出售。根据双方《定金协议》及合同法规定,原告只能于2005年12月30日正式书面通知被告,解除了双方《定金协议》,要求被告退还已付款项298615.28元,并向原告支付违约金187000元。被告收到通知后仍不理睬。原告吕某从浙江温岭的同乡何某处听说,上海的屈建军律师擅长打房产公司,就找到上海海若律师事务所,聘请了屈建军律师处理本案,经分析,屈建军律师认为:该案中,双方的订金协议实际内容已和房屋买卖合同无实质区别,而且房屋已经交付,退房虽有一定困难,但被告拒不履行协议义务,拖延交易达半年之久,严重损害了原告利益,已构成根本违约,退房的可能性还是比较大,于是决定受理此案。

                      掌控中介公司,争取全局主动

    房产买卖案件,中介公司的态度在很大程度上决定了案件的胜败。在起诉之前,屈建军律师和原告多次去爱建立好信房地产经纪有限公司,调查取证;首先,律师对中介公司的经办业务员制作了谈话笔录,固定证据,律师还说服中介公司和经手的业务员,同意出庭作证,证明被告不履行订金协议,故意违约。事后证明这些工作,在整个案件中起到了关键作用。其次,屈建军律师还去上海市公安局、闵行区房地产交易中心,查清了被告地址、工作单位、资产情况,准备诉前财产保全。再次,屈建军律师还主动和被告、及被告的律师联系,了解他们对整个案件的说法,尽量做到知己知彼。经调查,原告律师发现,陈某具有被告代理人和购买被告讼争房产买家的双重身份,被告叶某、江某在2003年4月从开发商处购买讼争房屋,在没有办出时,在2005年1月份,叶某、江某与陈某签订订金协议,将讼争房屋转让给陈某,2005年3月,陈某又以叶某、江某代理人的身份与原告吕某签订订金协议,将讼争房屋转让给原告吕某,陈某欺骗江某、叶某吕某是他自己的母亲,由叶某、江某按照叶陈之间的订金协议直接过户给吕某,这样,陈某就可以赚取两个订金协议之间的差价,而且他自己不用交全额营业税。这就是中介行业中炒房客所谓的“过桥”。在做好这些工作后,原告正式向闵行区法院起诉。请求解除双方《定金协议》;请求判令被告返还原告已付款项人民币301715.28元,支付违约金187000元;判令被告支付利息损失11726.25元(从2005年3月9日暂算至2006年1月8日)全部诉请共计:500441.53元。开庭前,律师还向法院申请了调查令,去两个银行,查清了原告替被告支付银行按揭的款项数额。在起诉时,原告故意将被告的代理人陈某也列为被告(其实诉状上陈某的地址无法送达),在开庭前,原告又以陈某地址无法送达等原因,撤销了对陈某的起诉。被告原以为,陈某会到庭,替他们说话,就在开庭之前,一直也没有和陈某联系,但没有想到原告撤销了对陈某的起诉,在庭审中措手不及。
  
                            和解退房,确保胜诉   

    开庭后没几天,被告律师给原告律师打来电话,请求和解。被告同意原告解除订金协议要求,返回原告已经支付的购房款项,并承担银行利息和法院费用。在和解的协商过程中,被告及陈某还不甘心,几次去中介公司,企图取证,但无奈原告律师早已准备在先,都无功而返,最终只能走向和解,以避免损失扩大。原告律师认为诉讼的基本目的已经达到,决定简化局势,确保胜诉,取得原告本人同意后,遂达成和解,撤诉结案。       
 
作者:屈建军  
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