2019年9月17日星期二
屈建军,男,43岁,上海融力律师事务所 高级合伙人,执业律师,法律硕士,公司法方向。上海律师协会公司法委员会委员。服务崇尚:诉讼--律师胜诉收费;非诉--客户满意付费。 精力充沛,诚信善良,勤谨致远,志在千里。办案注重调查,每每出奇制胜。挑战疑难案件,化解法律风险。现担任上海多家知名房地产公司、建筑公司、知名跨国公司的常年法律顾问和专项法律事务顾问,擅长公司、房地产、知识产权等法律业务。
 
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屈建军 上家产证晚办一天,下家要求解除合同
出处:屈建军   点击次数:5694  发布时间:2006/1/8 23:21:06
 

                屈建军  上家产证晚办一天,下家要求解除合同

                                 案件事实
    2005年2月6日,陈某与张国胜双方通过上海太平洋房屋服务有限公司签订了《上海市房地产买卖合同》,张国胜购买陈某的位于江宁路1145弄5号1308室,双方于2005年2月19日签订了房屋交接书,陈某将该房屋钥匙交付给张国胜,张国胜也将家具等搬进该房。2005年2-4月份的物业管理费也均由张国胜支付。陈某按合同约定及时办理了产证、还贷及抵押登记注销手续。但是,张国胜在合同约定的期限内一直不去银行办理贷款申请手续,经陈某、中介公司多次催促,张国胜也不予理会。陈某只好依约在2005年4月25日正式通知张国胜解除双方合同并追究其违约责任。
    没多久,张国胜也向陈某发出了解除合同的违约通知,并向普陀区法院起诉,张国胜抓住陈某在办理讼争房屋房产证比合同约定晚一天,要求解除双方买卖合同,请求判令解除商品房买卖合同,返还已付房款,并要求陈某承担114000万元的违约金。原来,双方在合同中约定:上家陈某应当在2005年2月28日前,至普陀区房地产交易中心办理房产证,但是陈某房产证上的受理日期却是2005年3月2日。
在第一次开庭时陈某并没有聘请律师,在开过一次庭后,陈某感到自己败诉的可能性非常大,遂找到了本律师,请求法律帮助。
                           搜集证据,坚持反诉
    本律师在接受案件后,立即去找代理陈某办理房产证的开发商调查取证,因为开发商的确是在2005年2月27日将陈某在内的一大批合同交送普陀区房地产交易中心的。好说歹说说服开发商出具了书面的证明。然后再去普陀区房地产交易中心调查,2005年3月,正值上海房市火爆之时,房地产交易中心对开发商集体送交的数百份合同,当日不能审核的,当场并不出具受理收据,而是把审核日作为受理登记日。但律师去了两趟,房地产交易中心也不同意出具书面证明。
    在分析案件后,律师认为,在产证办理日期上反复纠缠,对陈某不利,建议提起反诉,另外开辟战场,才能扭转不利局面。因为,本律师认为陈某解除合同在先,双方合同在陈某的解除合同通知到达张国胜时,合同早已解除,现在张国胜再次请求法院判令解除双方合同已经完全没有依据。事实是张国胜由于房价大跌,才恶意违约。陈某提出反诉,请求法院确认双方商品房买卖合同已经解除,并请求判令张国胜赔偿陈某违约金人民币114000元。 本律师经过对商品房买卖合同补充条款的仔细研究,还发现,即使上家产证晚办理一天,下家也不能解除合同,因为合同约定上家“只有既没有在合同约定的时间内办出产证及按时办理银行抵押注销手续时”,下家才能解除合同。这就意味着,只有上家同时存在两种违约行为时,下家才可以解除合同。
    后来,经过法庭调解,双方以(2005)普民三(民)初字第2925号调解书调解结案。双方合同解除,张国胜赔偿陈某损失45000元。
                                   案件总结
    其实在本案中,一开始,对陈某最为有利的解决问题的选择应当是继续要求下家履行合同,而不是选择解除合同,如果这样,既能最大限度的保护自己的利益,也容易得到法庭的支持,在上海法院的审判实践中,很难全部支持合同约定的违约金的,尤其是数额很大的违约金。但是,因为陈某没有咨询律师,就贸然发出解除合同的通知,最后只能解除合同。
 
作者:屈建军  
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