2019年9月17日星期二
屈建军,男,43岁,上海融力律师事务所 高级合伙人,执业律师,法律硕士,公司法方向。上海律师协会公司法委员会委员。服务崇尚:诉讼--律师胜诉收费;非诉--客户满意付费。 精力充沛,诚信善良,勤谨致远,志在千里。办案注重调查,每每出奇制胜。挑战疑难案件,化解法律风险。现担任上海多家知名房地产公司、建筑公司、知名跨国公司的常年法律顾问和专项法律事务顾问,擅长公司、房地产、知识产权等法律业务。
 
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屈建军 “月光流域”包销合同纠纷
出处:屈建军   点击次数:5748  发布时间:2008/4/16 22:05:58
 
[size=1]                     屈建军 “月光流域”包销合同纠纷
  
                                          
                         “月光流域”包销合同纠纷

   “月光流域”是位于银都路的高档别墅楼盘,系上海安恒房地产公司开发,代理商系上海某房地产咨询公司,一百套别墅,每套均价在千万元人民币以上,百分之六十全都出售给了外国人。
    开发商与代理商起初合作比较顺利。到了后期,开发商意图吃掉代理商保证金及拖欠的代理费用大约600万元,就向代理商提出违约索赔。因为开发商与代理商签订的是一年的包销合同,但是合同到期后,代理商在合同约定的期限内,并没有将剩余的三套大型别墅全部自己吃进。开发商因此提出违约索赔3600万元,代理商受到通知后,非常紧张,连夜请律师商讨对策。经调查,事实是:包销合同到期后,开发商与代理商曾经达成口头协议,同意代理商延长销售期限半年,只是没有书面证据;另外,双方商品房包销合同签署较早,那时上海房价很低,事实上,现在开发商,一直不同意代理商以包销合同底价购进或卖掉剩余三套别墅,而是要求我们加价购进或出售,但这些事实都苦于没有书面证据。在分析案情之后,律师提出两个方案,一是“搜集证据”。设法搜集开发商同意延长包销期限、要求代理商加价购买的证据,二是“紧急止血。”落实三套别墅的购买合同,公证送达,让开发商无法再继续计算代理商违约金,因为每天的违约金是逾期未付款项的日千分之三。代理商采纳律师建议,通过各种方式,很快搜集到了相关证据,准备应诉,同时也以包销合同底价落实了三套买房合同,由上海市公证处公证送达,限开发商在三天之内签署,过了三天,再由上海市公证处、本律师一起去取三份买房合同,开发商当然不愿意吃亏,以两年前的低价将别墅送给代理商。最后只好放弃违约索赔的要求。总结该起非诉服务,抓住要点,避实击虚,有胆有识,主动出击,是取胜关键。代理商在送三套合同给开发商之前,担心万一开发商同意代理商吃进三套别墅,那么一下子就压进近四千万元现金进去,这是代理商所不希望的。我们分析:首先开发商肯定不会同意代理商低价购进;其次联系三套别墅购买人,有条件的以低价出售,如果开发商同意出售,则有下家接盘,万无一失。

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作者:屈建军  
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